落子佈局 以“更新”謀“鎮興”
多個鎮區緊扣“六個有利於”推進城市更新,構築高質量發展新空間
發佈時間:2020-09-14 來源:中山日報

9月1日下午,窗外大雨滂沱,在位於小欖鎮政府五樓的會議室裏,一場關於城市更新的小型交流會在進行着。

產業如何升級?片區功能如何豐富?如何保障股民的利益……面對着會議室的大屏幕,規劃團隊與三個社區的負責人不斷討論。

這是8月6日全市城市更新改造研討會後,小欖鎮固力片區改造方案優化調整的現場。定位為產城融合示範區的這一片區,研究範圍比之前擴大了近10倍,交通設施、功能配套、生態空間、產業佈局等內容從更大範圍進行統籌……

重構中山的城市發展格局,推動經濟高質量發展,不僅需要中山城市更新的“鎮區樣本”,同時還需要凝聚共識、形成合力,集中力量幹大事。

小欖的探索,正是中山推動新一輪城市更新工作的縮影。研討會提出“六個有利於”基本原則和“三研究三配套兩統籌”要求,方向已明確,如何更進一步?眼下,需要各鎮區算好大賬,努力探索,儘快找到出路。


   小欖固力片區。


小欖產城融合示範區策劃意向圖,不是改一塊論一塊,而是統籌考量低效工業園區用地和周邊功能區。

古鎮鎮黨委書記匡志表示,城市的更新改造不是一蹴而就,而是要謀定而動。

“六個有利於”基本原則

●有利於提高土地利用效率,促進產業轉型升級。

●有利於完善公共服務,為企業和人才創新發展提供動力。

●有利於提升城市環境容貌,體現灣區都市羣的形象。

●有利於不斷髮展和壯大集體經濟。

●有利於全面提升社會服務和管理水平。

●有利於加快補齊基礎設施的短板。

三研究三配套兩統籌

●做好三個基本研究,深入研究開發強度,規劃適應片區的職住比,科學設計容積率;深入研究功能定位,高水平規劃有品質片區,引領產業轉型升級;深入研究成本核算,充分提升片區的價值,實現成本自主平衡。

●充分考慮三個配套,為城市更新改造提供高質量的交通組織、公共服務、生態空間等配套環境。

●認真做好兩個統籌,統籌銜接國土空間規劃,統籌研究周邊區域功能。

圍繞“六個有利於”探索連片改造

小欖固力片區改造方案的變化,是在8月6日之後。

當天,市長危偉漢主持召開城市更新改造研討會,以小欖鎮固力片區為例解剖“麻雀”,研究分析城市更新工作中的共性問題,併為鎮區低效工業園區(集聚區)“工改工”開出藥方,提出 “六個有利於”基本原則和“三研究三配套兩統籌”要求。

“我們在會後接手片區的策劃及設計項目,最直觀的變化是研究範圍比項目範圍擴大了,從單個項目論證變為片區統籌研究。”省城鄉規劃設計研究院規劃設計二所團隊負責小欖鎮工改示範區(含原固力工改片區)策劃方案,項目部長、高級規劃師李建學説,按照“六個有利於”基本原則,規劃團隊將研究範圍擴大了接近10倍,制定了小欖鎮工改項目產城融合示範區片區更新策劃的初步方案。目前的地塊位於小欖鎮東側,東臨小欖水道,北接小欖鎮政府,南部毗鄰組團文體中心及小欖城軌站,涉及三個社區,包括低效鋅鐵棚用地、村居等,是兼容了村級工業園、舊村居、城鎮服務設施的綜合性片區。

研究範圍為何擴大10倍?李建學解釋,擴大10倍並不是規劃上的剛性要求,而是在“六個有利於”原則和“三研究三配套兩統籌”要求指導下,根據片區改造的可行性、城市功能格局進行調整。項目團隊依據道路、河流等自然分界線以及片區改造潛力,結合相關社區的實際情況重新劃定範圍。比如,廣源路以東片區具有改造潛力,小欖水道沿岸存量工業片區,可以結合一河兩岸的建設,加快升級改造。策劃方案便於統籌片區生態空間格局、道路交通網絡和公共服務配套等內容,統籌片區建築量、空間形態、職住比等,更好地銜接周邊片區。

“城市更新是一個系統工程,‘六個有利於’基本原則提供了一個具有可行性的標準方向,着眼長遠發展算大賬。”李建學説,這樣的方向,既能提升土地利用效率、提供發展新興產業和建設公共服務設施的空間、促進產業轉型升級和城市品質提升,又可以避免出現小散亂現象,實現經濟、環境、社會等多方效益,滿足高質量發展的需求。

從目前掌握的基礎數據來看,整個片區改造空間很大,後續將結合產業發展基礎及空間功能格局,提出高標準更新指引,為小欖鎮打造現代化國際化創新型的灣區城市形象提供有力支撐。

跳出形態變化謀發展質量提升

“就小欖而言,推動城市更新,首先要找到解決問題的關鍵。”小欖鎮低效工業園改造工作領導小組負責人表示,小欖鎮的低效工業廠房基本上集中在社區,如果僅依託傳統的社區主導改造模式,拆掉鋅鐵棚新建五六層廠房,改造完的廠房通過出租或者分棟轉讓,也只能招引中小微企業,無法承載大的優質項目。長遠來看,這種方式帶動產業升級的能力是非常有限的,不利於整個地方的高質量發展。

“小欖鎮迫切需要全面提升城市發展質量,這次市提出的‘六個有利於’基本原則,切合中山實際,提供了很好的方法論。”該負責人稱,傳統的社區主導改造模式缺乏政府主導和統籌,更多的是圍繞一個小地塊、一個項目進行改造,大多隻是改變建築形態,對所在片區及全鎮的發展考慮不充分,對交通設施、公共配套、生態環境的整體改善和提升缺乏考量,城市品質很難發生本質上的變化。小欖鎮把低效工業園改造作為“頭號工程”,加快推進低效工業園區改造,謀劃5個超千畝的改造片區,其中固力片區的產城融合示範區便很好地體現了“六個有利於”基本原則,該片區是全市首例針對5575畝產城融合示範區開展的片區策劃及城市設計項目。為更好地提升城市競爭力,小欖鎮正在不斷完善產城融合示範區策劃方案,並以此為契機,通過新一輪的城市更新,謀劃城市發展全面提質。

記者從小欖鎮低效工業園改造工作領導小組瞭解到,調整後的方案首先增加了沿河生態長廊,規劃了一大片綠色空間,將來產業圍繞綠色長廊佈局,整個環境將非常有競爭力。小欖希望通過城市更新打造灣區城市的形態,構築吸引人才的優勢,提升片區競爭力。片區改造後,人口、產業的規模都會增大,交通壓力也會隨之提升,方案將加密片區路網,優化交通組織,同時,也將配足學校、公園等公共基礎設施。圍繞小欖港的功能和定位,片區還將優化空間佈局,規劃港口的拓展、升級片區,謀劃發展冷鏈物流等產業,與周邊產業形成互動。

據介紹,小欖鎮將圍繞產業升級、城市提質、產城融合推進城市更新,堅持規劃先行、整體連片改造、營造優美環境、補齊交通短板,逐步有序推進。

謀定而動探索產業格局重塑

跟小欖鎮一樣,古鎮正針對土地資源痛點,探索城市更新的新路徑。

“毫不誇張地説,古鎮面臨的土地之困,比中山任何其他鎮區都要複雜集中。”近日,古鎮鎮黨委書記匡志接受採訪時坦然説道,“六個有利於”基本原則中,“土地利用效率”“產業轉型升級”切中了古鎮發展的要害。

匡志表示,古鎮作為中國燈飾之都,燈飾產業發展到今天遇到三個問題,生產端的產品以低端為主,銷售端受到渠道變革衝擊,研發端創新能力不足,市場主體小微企業多,龍頭少,帶動作用小。產業鏈雖長但不強,迫切需要強鏈、補鏈。因此,古鎮在推動城市更新的同時,着重對產業發展謀篇佈局。先規劃好產業,找準發展方向,通過“三舊”改造騰出空間,再導入產業模塊。一方面穩住產業底氣、補短板,另一方面向高科技、智能製造、原創設計發力,將5G等技術與燈飾產業嫁接融合,在創意經濟、會展經濟方面做出古鎮特色,最終形成由高科技企業、智能製造企業引領的產業梯隊。

“城市的更新改造不是一蹴而就,要謀定而動。”匡志認為,按照8月6日全市城市更新改造研討會的要求,古鎮首先要把四個方面的問題想清楚,確保項目成熟一個推動一個。第一,導入什麼產業?要明確改造不是為了建一批廠房,而是為了產業轉型升級。第二,錢從哪裏來?沒想清楚具體的路徑,更新改造就無法實施。第三,以怎樣的方式改造?想清楚是自己改還是引入合作方投資方改,要保持堅持到底的耐心。第四,如何持續進行?城市更新不是改熱鬧、一陣風,要有內生動力,必須把產業規劃、設計、佈局想清楚,統一思想,堅持一盤棋。黨委、政府要掌握主導權,從項目規劃、產業主導、招商選資到運營管理,全過程參與,把握村級改造的方向。

今年,古鎮已把“三舊”改造作為“一號工程”,啓動6個村工業園區的改造。未來3-5年,古鎮將繼續推進2500畝土地改造,打通脈絡後,進而爭取實現過萬畝的改造。長遠規劃,古鎮將通過燈都產業新城、燈都新客廳、螺沙工業園等一系列平台建設,釋放超過兩萬畝的土地空間。

匡志説,此次改造提出了“街區”改造理念,將從頂層設計着手,進行總體規劃,劃分出26個街區進行改造,對每個片區進行深度研究,努力破解改造過程當中遇到的一個又一個難題,努力重塑古鎮的產業格局,形成高質量發展的企業梯隊。

探索集體經濟持續發展新模式

績東二社區是小欖鎮較早探索工改項目的社區之一。社區智能鎖產業園三期項目位於原創康廠區,空曠地面上殘留的碎磚塊,勾勒出原有鋅鐵棚廠房的規模。

目前,社區已拆除原有一層鋅鐵棚廠房,將新建現代化廠房,擬引進8家高端製造業企業。

“從長遠看,低效廠房和低端產業,對招商引資和集體經濟健康發展是不利的。”績東二社區黨委書記、居委會主任張全輝告訴記者,績東二社區現有低效工業園4個,佔地面積約500畝,基本以鋅鐵棚廠房為主,土地畝租金收入每年只有6萬元-8萬元/畝,集體經濟效益不高,增長緩慢。社區很早意識到集體經濟轉型升級的迫切性,並結合自身實際,制定了未來十年集體經濟發展規劃,謀劃打造智能製造產業基地。從基地規劃的鳥瞰圖上可以看到,除了智能鎖產業園、智能照明產業園等項目,片區內還包括研發中心、重點小學、生態公園等內容。

“不斷髮展和壯大集體經濟”是“六個有利於”基本原則的重要內容之一。在小欖鎮,對集體經濟發展更為深入的探索正在進行中。

記者從小欖鎮低效工業園改造工作領導小組獲悉,小欖目前缺乏體量大、發展前景好的單體項目,需引進龍頭企業帶動大批中小微企業轉型升級。拆了鋅鐵棚建廠房的改造模式,無法滿足優質項目的需求,盲目無序地改建,很可能導致“有廠房無人租”。小欖鎮明確,堅持規劃先行,強化統籌,集中力量幹大事,提出每個社區將40%可改造的集體用地轉為國有,然後根據片區的規劃,一塊一塊作價入股到全資子公司,由鎮裏統一負責招商,力爭引入一批投入大、產出高、輻射帶動作用強的優質單體工業項目,同時引入單體項目的配套企業,構築產業生態圈。其餘60%可改造的集體用地由社區主導,圍繞全鎮的片區策劃和產業定位招引項目,與單體項目融合發展。小欖鎮將出台相關政策,平衡好投資方、社區股民、政府三方利益,努力為優質項目提供充足的承載空間和優質的環境。

“從全鎮乃至西北組團範圍來謀劃,才能跳出局部謀全局。” 小欖鎮低效工業園改造工作領導小組負責人説,小欖對集體經濟發展的探索正在逐步推進。

堅持規劃先行重構發展格局

在深圳掛職期間,市工業和信息化局副局長黃賢龍親歷光明科學城22天完成1.82平方公里土地整備的過程,深圳城市更新的高效讓他深受啓發。

黃賢龍認為,對中山而言,當務之急是切實轉變觀念,推動土地利用以增量快速擴張為主向存量拓展優化為主轉變。從單純重視新增建設用地向抓好新增、用好存量的方向轉變,重點用好存量。從盲目擴張向節約集約、提高土地利用效率轉變,重點抓好節約集約用地。從無序建設、功能混亂向重視規劃、明晰功能,以規劃引領建設轉變,重點抓好各類規劃之間銜接。從重視城鎮建設、忽視鄉村發展向統籌城鄉發展轉變,重點解決好城鎮化過程中的各種突出問題。

黃賢龍説,各鎮區要按照全市城市更新改造研討會的要求,把規劃先行堅持到底。深圳2013年開始規劃重點區域,目前17個重點區域逐步成為經濟增長的引領區、高端發展引領區、低碳示範區、深圳未來的重要增長極。東莞市2001年就提前謀劃發展模式轉型和創新,提出開發建設松山湖科技產業園區。中山要立足大灣區,對標一流,高品質重構國土空間規劃新格局。圍繞“東創、西強、南育、中優”重構重大產業平台,着眼未來,超前謀劃,推動國土空間提質增效,確保一張藍圖繪到底。建議抓住東西兩岸融合發展示範區、深中拓展走廊、珠西高端產業集聚區、省級工業園區調整等機遇,爭取上級改革創新政策支持。在推進鎮區低效工業園區(集聚區)改造方面,以“解剖麻雀”的方式開展調研,以問題為導向,對現有政策查漏補缺,形成完整政策體系。建議加大土地整備力度,實行城市更新和土地整備專項規劃和年度計劃管理。

針對中山土地資源緊缺、碎片化問題嚴重等痛點問題,黃賢龍建議強化市級統籌,集中力量辦大事,推動規模化集約化發展,參考其他城市的先進做法,全力建設“一廊一區一城”,按照東、中、西走向,圍繞深中產業拓展走廊、珠西高端產業集聚區、岐江新城,將全市劃分為三個區域,對“一廊一區一城”賦予經濟功能區職能,成立市級管委會。建立健全市政府和功能區、鎮區之間的工作協調機制,強化市級資源統籌整合能力,發揮基層鎮區的工作積極性,努力破解資源利用“碎片化”、內部惡性競爭等問題。可借鑑蘇州工業園建設經驗,按照先規劃後建設、先地下後地上的科學建設程序,劃定出未明確今後土地用途的“白地”,未來可以改變土地使用性質的 “灰地”,為後續開發留有“餘地”和“餘味”,避免反覆折騰“翻燒餅”。同時堅持以產業集聚帶動人的集聚,以人的集聚促進商業繁榮,實現生產、生活、生態的有機整合。

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